Casa e condominio

Lavori in fune nell'edilizia

2009-06-21T11:00:00Z

Lavorare in fune significa operare appesi a corde.
E' un servizio utilizzabile in edilizia, nel restauro, per la fotografia industriale e non, per la manutenzione di tralicci, antenne, ripetitori, per intervenire sotto ponti, viadotti. Più specificamente, ovunque ci sia un' opera l'intervento a mezzo di corde è possibile. In particolare diviene preferibile in precise circostanze.

Il D.L. 626/94 e le Linee Guida per l'esecuzione di lavori temporanei in quota, pubblicate dal Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali, impongono l' impiego di materiali e l'obbligo di formazione per gli operatori che si muovono lontani dal suolo a partire dalla quota di 2 metri di altezza dal suolo stesso.

Ogni lavoratore che opera in ambiente a partire da 2 metri dal suolo è considerato dalla legge citata, "a rischio caduta". La prevenzione di questo specifico rischio è possibile con l'impiego di competenze professionali specifiche.

I lavori in fune eseguiti da ditte o operatori abilitati si stanno affermando in modo sempre più importante nel mondo edile e del restauro architettonico e non solo tanto per ragioni di sicurezza quanto per quelle economiche ed assicurative.

Nonostante la rilevanza della competenza dei lavoratori in fune, tanto per l'aspetto della sicurezza, quanto per quello dell' economicitià e della specificità, in grande misura è al momento materia sconosciuta ad Enti, Amministrazioni,
Imprese.

Vediamo in quali ambiti si preferisce ricorrere a questa soluzione rispetto ad altre più tradizionali.

Operatore al lavoro in fune su facciata di edificio.

Ponteggi
Quando l' allestimento di un ponteggio è particolarmente problematico da un punto di vista tecnico, per esempio per la particolare irregolarità e/o inclinazione del piano di appoggio, come in una scarpata naturale.
Quando l'opera da compiere è limitata. Per esempio per disgaggiare piccole zone pericolanti di un edificio e eventuale ristrutturazione successiva.

Operatore al lavoro in fune

Cesti meccanici
Quando i cestelli a gru non sono in grado di raggiungere il punto da trattare.
Quando non possono avere una idonea base di appoggio.
Tanto per i ponteggi, quanto per i cesti, oltre alle ragioni tecniche e di sicurezza, devono essere menzionate anche quelle economiche.

Operatore al lavoro in fune su ponti e viadotti.

L'impegno economico per l'allestimento di ponteggi è enormemente maggiore di quello necessario alla sua alternativa in fune.
Anche per quanto riguarda il confronto economico con i cestelli meccanici, non è difficile riconoscere che non c'è partita.

Operatore al lavoro su antenne e tralicci.

Tanto per l'aspetto burocratico relativo ai permessi (occupazione suolo pubblico, verifica della portata delle solette carrabili), quanto per quello strettamente legato all'aspetto economico e quello relativo ai tempi. La velocità è infatti un ulteriore aspetto a favore di una prestazione in fune.

Una somma di dati che non dovrebbe lasciare dubbi ad amministratori pubblici e privati, nonché a qualunque privato cittadino, sull'opportunità di considerare i preventivi degli operatori specializzati in lavori in fune.

Storia

Questo tipo di intervento, con corde, discensori, moschettoni, casco, imbragatura e fegato esiste da molti anni. Solo recentemente (26/02/2008) è stato rigidamente regolamentato. Per le sue caratteristiche intrinseche, erano gli alpinisti e le guide alpine i principali operatori del settore.

Disgaggi di massi pericolanti a monte delle strade di montagna, posa di reti di trattenimento di detriti da pareti, erano i principali settori lavorativi.
Occasionalmente quegli alpinisti venivano interpellati e impiegati per altri interventi spesso legati all'edilizia e/o al restauro.

I processi di specializzazione, quello della sicurezza tecnica sul lavoro e quello relativo alla regolamentazione assoluta hanno comportato la creazione di una figura professionale specifica. Oggi non è più possibile operare in fune in quanto esperti di manovre di corda. E' necessario disporre di uno specifico titolo professionale.

La regolamentazione non ha risparmiato neppure i moschettoni e l'attrezzatura in generale. Gli strumenti per operare in fune sono ora specifici, non sono chiamati attrezzatura ma DPI (Dispositivo di Protezione Individuale).

Formazione

Le Regioni e le Province autonome, le guide alpine, i vigili del fuoco, le scuole edili, aziende private, sono alcuni degli enti con diritto alla formazione degli operatori e dei preposti, rispettivamente coloro che intervengono e coloro che gestiscono le manovre di corda.

Il periodo di formazione dura 20 ore. E' suddiviso in moduli: pratico, giuridico/normativo, tecnico. Termina con una verifica pratica e contiene un questionario. Prevede momenti pratici e intellettuali.

Manovre di corda relative ai tre tipi di situazioni: ingresso ed uscita dall'alto; ingresso dall'alto e uscita dal basso; ingresso e uscita dal basso. Messa in opera di differenti ancoraggi a monte in funzione di casi diversi. Conoscenza ed impiego dei materiali.

Per quanto riguarda gli aspetti teorici, si viene aggiornati sulle leggi specifiche, sugli aspetti medici, sulla cultura della sicurezza tecnica.
I seguenti sono i riferimenti attualmente in vigore:

Costituzione: artt 32 e 41
Codice civile: artt 2087, 2094, 2222
Codice penale: artt 451, 437, 590, 589
Normativa: ISO, EN, UNI
Legge: 626/94, aggiornata col il D.L. 235/03 (sicurezza in tutti i settori lavorativi), 494 (sicurezza in edilizia)

Rischio e sicurezza

Per quanto il rischio sia una valutazione individuale dipendente dal contesto, dal tipo di opera, dalla condizione psicologica, dall'esperienza e da terzi, in campo professionale, cioè tralasciando quello sportivo (alpinismo, canoa, ecc), va sempre considerato come riducibile al suo massimo soltanto se
SEMPRE si applicano le tecniche di protezione, con assoluta continuità e senza interruzione né riguardo per chiunque si muova ad una quota a partire da 200 cm da terra.

Oltre a tutti i tipi di incidenti che ognuno di noi può richiamare alla memoria o immaginare, per i lavori in fune è da fare presente che una persona in sospensione inerte ha circa 10 minuti di tempo prima di avviarsi verso inconvenienti via via più importanti a causa del sequestro ematico (riduzione o chiusura dei vasi sanguinei) provocato dalle fettucce dell'imbragatura.

Va ricordato anche che la massima dimensione di un volo di una persona ancorata con una fune statica (quelle necessariamente in uso nei lavori in fune) è di solo 60 centimetri. Un volo di dimensioni via via maggiori sottopone il corpo ad uno shock in grado di provocare lesioni di vario tipo.

Alcune tipologie dove i lavori in fune sono più impiegati:

manutenzione edifici
pulizia vetri
allontanamento volatili
manutenzione antenne
manutenzione condizionatori
manutenzione di ripetitori
manutenzione facciate
assistenza a terzi
manutenzione di tetti e comignoli
imbiancature
disgaggi parti ammalorate
pulizia grondaie

Assistenze:

a muratori
a lattonieri
a imbianchini
a falegnami

Per saperne di più:

Consultare la "Linea guida" per l'esecuzione di lavori temporanei in quota con l'impiego di sistemi di accesso e posizionamento mediante funi. Si tratta di un interessante opuscolo in pdf edito dal Ministero del Lavoro e delle Politiche sociali, dal Ministero della Salute e dall' Ispesl.
http://www.ispesl.it/sitoDts/Linee_guida/linea%20guida%20funi.pdf
Link: Francesco Vaudo - Lavori in fune

(La linea guida dell' Ispesl è scaricabile da dalla pagina Ispesl - Linee guida D.T.S.)

Articolo a cura di Lorenzo Merlo e Francesco Vaudo
city@victoryproject.net
info@francescovaudo.it

Lorenzo Merlo - Victoryproject
Edilizia, monumenti, grandi opere, abitazioni, tralicci, piante, lavori in esposizione.
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Franfesco Vaudo - Guida alpina

Acquisto di una unità immobiliare classificata come RTA, Resisdenza Turistico Alberghiera

2009-06-11T11:30:00Z

Avvicinandosi l'estate, a molti viene il desiderio di acquistare casa in luoghi di villeggiatura ove rivivere momenti piacevoli e di relax.

Se questo è lo scopo vale la pena di sollecitare l' attenzione dell'acquirente affinché si accerti se l'unità ambita non faccia parte di una Residenza Turistico Alberghiera (RTA), tipologia costruttiva frequente in quei luoghi. Le RTA sono definite aziende alberghiere che offrono alloggio in appartamenti costituiti da uno o più locali dotati di servizio autonomo di cucina.

Capita ed è capitato che imprenditori poco seri, per aggirare vincoli di vario genere, chiedano e ottengano Permessi per Costruire RTA, e poi (con la connivenza più o meno lecita di amministratori locali) procedano alla modifica catastale della destinazione urbanistica disancorando le unità immobiliari dalla struttura alberghiera. Le stesse così ottenute vengono poi vendute ed adibite a prima o seconda casa in barba alla legge; stesso discorso vale per le c.d. "Case Vacanza" o per i " Villaggi-Albergo".

Il compratore, ad ogni buon conto una volta proprietario, non potrebbe abitare la casa ma dovrebbe locarla a turisti o affidarla per tale scopo ad una struttura organizzata senza snaturarne la destinazione turistico alberghiera e così rispettare lo scopo principe che è quello di favorire il turismo e l'indotto che esso comporta.

Quanto sopra spesso non è ben chiaro al compratore che, in buona fede, stabilmente vi abita o villeggia scoprendo troppo tardi che l' uso improprio implica un abuso edilizio cui consegue il sequestro dell' unità immobiliare come ben sanno i malcapitati acquirenti, di cui molti stranieri, che nel 2008 hanno comperato casa in una RTA di Peschiera del Garda. E la stessa cosa si è ripetuta in tante altre parti di Italia (per esempio Grosseto) .

Le RTA, sono strutture alberghiere alternative, sono composte da esercizi unitari dal punto di vista gestionale, aperti al pubblico, si collocano in strutture edilizie funzionalmente altrettanto unitarie. Come tali non possono essere considerate una sommatoria di unità abitative con destinazione ed uso autonomo tali da determinare una situazione analoga a quella di un normale condominio: l'immobile ubicato nella RTA è parte di un organismo edilizio unico ed indivisibile.

Come si è già accennato i Comuni rilasciano permessi a costruire le RTA con lo scopo di rivitalizzare economicamente la zona in cui sono ubicati. Insomma la struttura deve essere portatrice di un mercato dinamico. E' chiaro che se l'utenza si rinnova continuamente le ricadute economiche saranno favorevoli. Se invece, abusivamente, le unità vengono utilizzate come residenze stabili l'economa generale viene rallentata: è evidente che un soggetto stanziale consuma beni e servizi in quantità significativamente inferiore rispetto ad un turista.

Altro aspetto di rilievo attiene all'ambito fiscale. Come detto, spesso, queste transazioni vengono accompagnate dalla attestazione di voler destinare l'unità immobiliare a prima o seconda casa fruendo rispettivamente dell' IVA al 4% o al 10%. A parere di alcuni uffici fiscali gli atti in questione sottintendono invece una "compravendita frazionata di struttura ricettiva" e come tali in sede di accertamento scontano l'Iva al 20% motivo per cui l'acquirente potrebbe patire le conseguenze relative alla differenza dell' Iva evasa.

Cautela da adottare: prima di comperare una unità immobiliare in un complesso organizzato recarsi all' Ufficio Tecnico del Comune ove è ubicata la RTA e chiedere spiegazioni al riguardo.

Ennio Alessandro Rossi, commercialista, studiorossi.ennio@virgilio.it

La certificazione energetica nella compravendita immobiliare

2009-05-28T21:00:00Z

Compravendite immobiliari. La certificazione energetica. Riflessi sulle prossime negoziazioni. Impatto futuro sul valore commerciale degli immobili.

La Certificazione Energetica costituirà dotazione ordinaria per qualsiasi unità immobiliare commercializzata dal 01 luglio 2009; da questa data scatta quantomeno l'obbligo di menzione nell'atto notarile. Per alcune Regioni scatta anche l'obbligo di allegazione al Rogito pena la nullità dell'atto (p.es. regione Liguria). La cosa riveste particolare importanza sia per i proprietari attuali che futuri.

Facile prevedere che nel prosieguo gli immobili a bassa vocazione energetica subiranno un abbassamento di valore, vuoi perché più dispendiosi e pertanto meno appetibili, vuoi perché il mercato subirà psicologicamente lo stesso impatto negativo che ha colpito frigoriferi, lavatrici, condizionatori obsoleti: chi comprerebbe questi ultimi al prezzo di 5-6 anni se classificati B-C-D ? Chi lo facesse quantomeno pretenderebbe di pagare un prezzo dimezzato rispetto a quelli in classe A+ AA++ .

Così avverrà per gli immobili. Se il proprietario vorrà sostenere il valore del suo immobile dovrà nell'immediato prevedere interventi finalizzati al contenimento energetico. Così facendo beneficerà immediatamente di minor consumi, di benefici fiscali del 36%-55%, di prezzi più convenienti che le ditte specializzate già praticano vista la stagnazione economica in atto.

La Certificazione Energetica consiste nel processo di analisi dell'involucro, degli infissi, dei pavimenti, degli impianti rispetto alle potenziali dispersioni energetiche. Tale analisi è competenza di un tecnico abilitato cui compete l'onere di determinare un indice di prestazione energetica, che rappresenta in sintesi il consumo teorico necessario dell'edificio per riscaldare o raffreddare la casa. Inoltre nella CE dovrà suggerire gli interventi idonei ad ottenere un ottimale rapporto fra consumi e soddisfacente temperatura interna (caldo d'inverno e fresco d'estate) nel rispetto dell' equazione: minori dispersioni= minori consumi.

L' analisi combinata dello stato dell' involucro, degli infissi, dei pavimenti e degli impianti, determina un indice significativo (un po' come detto per i frigoriferi, lavatrice e condizionatori ) detto "classe energetica" così graduato:

La Certificazione Energetica è già obbligatoria per le ottenere l' abitabilità delle nuove costruzioni, mentre per le vecchie costruzioni deve essere predisposta e talvolta allegata (dipende dalla Regione) agli atti di compravendita:

dal 1° settembre 2007 in caso di trasferimento a titolo oneroso di villetta singola o di palazzina completa
dal 1° luglio 2009 nel caso di trasferimento a titolo oneroso delle singole unità immobiliari
dal 1° luglio 2010 nel caso di locazione

Rif: "Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192"

F.to Ennio Alessandro Rossi, commercialista, esperto problematiche della compravendita immobiliare.
studiorossi.ennio@virgilio.it

Compravendita immobiliare e accertamento fiscale

2009-05-19T19:00:00Z

In ambito di compravendita immobiliare raramente il compratore si pone il problema di precostituire e conservare la prova documentale che attesti la legittima provenienza del denaro atto a giustificare la spesa sostenuta per l'acquisto di una nuova abitazione.

Non di rado soggetti con un reddito modesto rogitano a proprio favore immobili di elevato valore. In questi casi il compratore poco accorto rischia pesanti sanzioni.

In questi ultimi giorni sono state ribadite a tutti gli Uffici dell'Agenzia delle Entrate precise linee operative per i controlli fiscali, tra le quali spiccano quelle dedicate all' accertamento "sintetico" . Questo metodo consiste nella ricostruzione dei redditi posseduti dalla persona fisica partendo dalle spese sostenute anche nell'interesse dei propri familiari (esempio classico: la casa acquistata ed intestata al figlio).

Se i redditi così ricostruiti superano quelli dichiarati per almeno il 25 per cento, viene chiesto al contribuente di pagare imposte aggiuntive gravate da pesantissime sanzioni calcolate su quella parte di imponibile che il fisco presume non dichiarato.

Un esempio può chiarire meglio la questione: se una persona ha dichiarato redditi negli ultimi 5 anni, mediamente in ragione di 30.000 euro all'anno (totale 150.000 euro) e spende per comperare un appartamento la somma di 300.000 euro, è ragionevole per il fisco presumere che parte della disponibilità utilizzata provenga da redditi evasi (c.d. "nero") sui quali non sono state pagate le imposte.

Tale presunzione non è assoluta; può essere vinta se il contribuente dimostra DOCUMENTALMENTE che "la differenza" tra quanto dichiarato e quanto speso proviene da altri redditi o introiti legittimamente non dichiarati.

Potrà dimostrare per esempio che la differenza "mancante" proviene da redditi da non dichiarare (es: rendimenti di titoli stato, fondi di Comuni di investimento, da altri redditi di capitale tassati a titolo di imposta secca o sostitutiva etc. ) o da introiti provenienti da disinvestimenti di beni immobili propri detenuti da più di 5 anni o ereditati, o ancora da somme ricevute in donazione con atto notarile e così via.

Pare pertanto consigliabile, prima di comperare un immobile di ragguardevole valore, al fine di evitare spiacevoli sorprese, anticipare i conteggi del fisco, elaborando un personalizzato "redditometro" con l' aiuto del proprio commercialista di fiducia.

Ennio Alessandro Rossi, commercialista
studiorossi.ennio@virgilio.it

Appendice

Con la circolare 49 del 9 agosto 2007, l' Agenzia delle Entrate, fornisce le istruzioni operative agli uffici, in merito all'utilizzo dell' Accertamento Sintetico, nell'ambito delle procedure di controllo previste dal DPR 600/1973.

L' accertamento sintetico si rivolge a quelle situazioni in cui le manifestazioni di capacità contributiva non sono coerenti con i livelli di reddito dichiarati dal contribuente. Tale procedimento di accertamento, esperibile nei confronti delle persone fisiche, ha la peculiarità di fondarsi sulla sussistenza di elementi e circostanze di fatto certi (ad esempio, acquisto a titolo oneroso di un bene immobile, acquisto/possesso di autovetture, disponibilità di residenze secondarie, consumo di energia elettrica per uso domestico, ecc.) che fanno presumere una capacità di spesa correlata ad esborsi di somme di denaro e a spese di gestione da confrontare con il reddito imponibile dichiarato.

Condizione per effettuare tale tipologia di accertamento, è che il reddito complessivo netto sinteticamente accertabile si discosta per almeno un quarto dal reddito imponibile dichiarato e che tale scostamento è verificato per due annualità consecutive. Nell'effettuazione dei controlli, verrà presa in considerazione non solo la capacità di spesa del contribuente oggetto del controllo, ma anche quella dei suoi familiari, poiché spesso la disponibilità di beni o la capacità di spesa sono dovuti a trasferimenti di ricchezza tra i familiari. In tal caso, precisa la circolare, gli Uffici, sussistendone i presupposti, procederanno al controllo delle posizioni soggettive cui, di fatto, sono ascrivibili le manifestazioni di spesa.

La permunta nei trasferimenti immobiliari

2009-05-05T13:00:00Z

Ai sensi dell'art. 1555 c.c., le norme stabilite per la compravendita (1470 c.c.) si applicano alla permuta, in quanto siano con questa compatibili.
Sulla base della suddetta statuizione, è evidente come molte norme disciplinanti la materia della compravendita, con quanto da esse ne possa discendere, abbiano lo stesso tenore per il negozio giuridico della permuta.

A titolo di esempio, quando ancora il contratto de quo non è perfezionato, secondo il disposto di cui all'art. 2932 c.c., dovendo sostituirsi alla volontà manifestata con il preliminare, la sentenza che tiene luogo del contratto non concluso non può prevedere, in linea generale, condizioni diverse da quelle contenute nel preliminare medesimo. Invero, il contenuto del decisum giudiziale deve essere analogo al contratto definitivo non concluso, rappresentando tale azione una sorta di adempimento in forma specifica.

Tuttavia, al fine di temperare il rigore della norma, in alcune ipotesi, come quella ricorrente nel caso in oggetto, in relazione all'avvenuta stipula di un preliminare di permuta di un suolo con l'obbligo della controparte di realizzare un edificio sulla residua proprietà dei venditori, si è ritenuto che non sia necessaria una perfetta coincidenza tra quanto convenuto nel preliminare ed il bene poi di fatto realizzato, dovendosi tener conto dell'interesse della parte adempiente e del principio di conservare, ove possibile, validità ed efficacia alla volontà manifestata.

Ne deriva, pertanto, che in via di principio l'azione ex art. 2932 c.c. può essere esperita anche nell'ipotesi in cui l'immobile oggetto della promessa sia venuto ad esistenza con caratteristiche difformi da quelle previste dal preliminare, sempre che la difformità riguardi elementi secondari e marginali, comunque diversi dalla struttura e dalla funzione dell'edificio. La domanda di trasferimento coattivo, in tal senso, può trovare accoglimento della sola ipotesi in cui le differenze non incidano sulla sostanza e, quindi, sulla identità del bene, ciò che non accade nel caso in esame, laddove le differenze tra costruzioni realizzate e quelle previste nel preliminare appaiono tali da rendere praticamente non omogenei gli edifici realizzati e quelli previsti in contratto (cfr. App. Roma Sez. II, Sent., 20.11.2008).

In tema di successioni, per esempio, l'atto di permuta di un bene facente parte del patrimonio del de cuius rispetto al quale si è chiamati all'eredità, rappresenta un atto di accettazione tacita dell'eredità stessa, in quanto il chiamato all'eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe diritto di compiere se non nella qualità di erede (cfr. Trib. Benevento, 02.04.2008).

Vieppiù, nel contratto di permuta - al quale, come si è detto, sono applicabili, in quanto compatibili, le norme della vendita (art. 1555 cod. civ.) - ove l'acquirente non abbia già la disponibilità del bene, sussiste in capo al cedente l'ulteriore e specifico obbligo di consegna che costituisce un'attività materiale non coincidente con l'effetto traslativo della proprietà ed espressamente desumibile dalla regola dettata, per la vendita, dall'art. 1476, n. 1, c.c. (Rigetta, App. Roma, 10 Giugno 2004) [cfr. Cass. civ. Sez. II, Sent., 29-01-2008, n. 1960 (rv. 601188)].

Al fine di stabilire se un contratto traslativo della proprietà di un bene, per il quale la controprestazione sia costituita, in parte, da una cosa in natura e, in parte, da una somma di denaro, costituisca una compravendita o una permuta, una volta che si escluda la duplicità di negozi ovvero l'ipotesi del contratto con causa mista, occorre avere riguardo non già alla prevalenza del valore economico del bene in natura ovvero della somma di denaro, bensì alla comune volontà delle parti, verificando se esse hanno voluto cedere un bene contro una somma di denaro, commutando una parte di essa, per ragioni di opportunità, con un altro bene, ovvero hanno concordato lo scambio di beni in natura, ricorrendo all'integrazione in denaro soltanto per colmare la differenza di valore tra i beni stessi. (Cassa con rinvio, App. Brescia, 13 Giugno 2003) [cfr. Cass. civ. Sez. II Sent., 16-04-2007, n. 9088 (rv. 596953)].

Sempre, nella fase antecedente al perfezionamento del contratto, è da rilevare come, con la promessa del fatto del terzo, il promittente assume una prima obbligazione di facere, consistente nell'adoperarsi affinché il terzo mantenga il comportamento promesso, onde soddisfare l'interesse del promissario, ed una seconda obbligazione di dare, cioè di corrispondere l'indennizzo nel caso in cui, nonostante si sia adoperato, il terzo si rifiuti di impegnarsi. L'assunzione di tali obbligazioni deve risultare dal contratto e non può essere pretesa in base al solo fatto per cui il sottoscrittore non sia il proprietario del bene (nella specie, la moglie del terzo proprietario si era limitata a sottoscrivere una opzione di permuta immobiliare, dal cui contesto letterale assolutamente non si evinceva l'impegno a far pervenire all'attore il terreno di proprietà del marito ed al contrario confezionato per l'insorgenza delle obbligazioni direttamente tra soggetti diversi, risultando per ciò stesso incompatibile con la struttura dell'istituto di vendita di cosa altrui) [cfr. App. Genova Sez. III, 19-04-2006].

In tema di preliminare ad effetti anticipati, l'istituto della permuta rappresenta un esempio di realizzazione delle finalità da esso perseguite, come permettere alle parti di verificare, durante gli adempimenti graduati temporalmente in vista del definitivo, l'esattezza dei medesimi e quindi delle prestazioni da eseguire (si pensi a tutto quanto - a livello economico e giuridico - concerne il bene, in particolare se si tratti d'immobile, ed alla maggiore facilità di effettuare i dovuti controlli nel mentre che lo si occupa); svolgere più facilmente alcuni adempimenti risparmiando tempo (si pensi alla presentazione ante definitivo di dichiarazioni di inizio attività per eventuali lavori di ristrutturazione che il promittente l'acquisto intende eseguire o comunque di altra documentazione tecnica); svolgere lavori di ristrutturazione/frazionamento in attesa del definitivo e nell'ottica, eventualmente, di "rivendere la posizione contrattuale " lucrando l'eventuale differenza di prezzo; fungere da strumento di finanziamento per il costruttore in vista dell'ultimazione del bene da vendere; accompagnare allo stato di avanzamento della costruzione dell'immobile, il pagamento di progressivi acconti sul prezzo; includere nella fase obbligatoria altre prestazioni, diverse dalla consegna del bene (si pensi all'esecuzione di determinate attività materiali od anche negoziali da parte del costruttore); di eludere divieti legali di contrarre in via di scadenza, senza perdere l'affare nell'attesa del loro esaurimento.

Si pensi, per esempio, al preliminare di permuta di terreno edificabile con appartamento da costruire sulla medesima, e consegna anticipata del primo (1) la cui primaria funzione è quella di rappresentare uno strumento di tutela del proprietario del terreno (2).

In ultimo, ma non è annotazione da poco, va aggiunto che il D. Lgs. 122 del 2005, in attuazione della L. 210 del 2004, ha esteso alla permuta la tutela prevista per la compravendita (vedasi nota): è opportuno, pertanto, che i contraenti prestino estrema attenzione, in sede di redazione e stipula dell'atto negoziale.

Avv. Alberto Rinaldi
Avvocato in Milano
avv.alberto.rinaldi@rinaldilex.it

(1)

In rapporto a questa fattispecie, il preliminare ad esecuzione anticipata potrebbe essere considerato un'alternativa allo strumento dell'associazione in partecipazione (cfr. Cotturri, Potere contrattuale, analisi del fatto e qualificazione giuridica, in Dem. e dir., 1974, 269).

(2)

La permuta di cosa presente con cosa futura, molto diffusa soprattutto fino ad una ventina di anni fa, ha da sempre posto gravi problemi di garanzia del proprietario dell'area edificabile, più esposto a rischi, dal momento che lo stesso si spoglia immediatamente del proprio diritto a fronte di un mero obbligo del costruttore di realizzare un immobile, obbligazione questa di non sicura esecuzione, soprattutto a fronte di un eventuale fallimento della società costruttrice (nel qual caso, l'acquirente si trova ad aver alienato il diritto, senza alcuna contropartita, ed a dover recuperare il proprio credito nei confronti del fallimento, con tutti i rischi e comunque i tempi lunghi a ciò connessi). A tutela dell'acquirente, già ante d.lgs. n. 122 del 2005, la prassi accompagnava la conclusione del contratto con il rilascio di una fideiussione bancaria o di una polizza assicurativa a favore del promittente l'acquisto (il quale, in caso di conclusione di un contratto preliminare mantiene comunque la tutela rappresentata dal permanere proprietario del bene). Questo argomento ha dato luogo comunque ad un considerevole dibattito, i cui contenuti peraltro fuoriescono dall'ambito di questo lavoro e che peraltro è superato, oggi, dal d.lgs. n. 122 del 2005. Per approfondimenti, comunque, ex multis si vedano in giurisprudenza, Cass., 12 aprile 2001, n. 5494, in Giust. civ., 2002, I, 3233; Cass., 29 maggio 1998, n. 5322, in Giur. it., 1999, 249; Cass., 20 luglio 1991, n. 8118, in Foro it., 1992, I, 783; in dottrina, per una rassegna sui vari aspetti, Di Fortunato, Brevi considerazioni in tema di permuta di cosa presente con cosa futura e di determinabilità dell'oggetto (Nota a Trib. Cagliari, 27 febbraio 2001, n. 451), in Riv. giur. sarda, 2002, 384; Romano, Contratto preliminare di permuta di cosa presente con cosa futura e fallimento della società costruttrice: la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. tutela il promissario acquirente? in Riv. not., 2005, 360; Patti, Permuta di area edificabile con unità immobiliari da realizzare sulla stessa, ivi, 2002, 943 e ss. Per quanto attiene al già citato d.lgs. n. 122 del 2005, oltre a Toschi Vespasiani, Il trasferimento non immediato di immobili da costruire ex art. 6 d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, in questa Rivista, 2006, 808, v. Petrelli, Gli acquisti di immobili da costruire, Milano, 2005, passim.

Contabilizzazione calore e valvole termostatiche

2009-05-03T18:00:00Z

CONTENIMENT0 CONSUMI DI RISCALDAMENTO NEI VECCHI CONDOMINI DOTATI DI IMPIANTO COMUNE: APPLICAZIONE DI VALVOLE TERMOSTATICHE E CONTACALORIE

Larga parte dei condomini costruiti negli anni scorsi presentano impianti di riscaldamento concepiti secondo regole datate ed obsolete. Questi edifici presentano impianti comuni di riscaldamento verticale a colonne montanti; sono stati costruiti in un periodo in cui di crisi energetica non si parlava; sono edifici il cui riscaldamento e' sbilanciato: ai piani alti gli occupanti hanno freddo; ai piani bassi ed intermedi, aprono le finestre.

L' impiego di valvole termostatiche abbinate a contabilizzatori di calore risolve questo problema perché se i piani bassi e medi prelevano meno calore ci sarà maggiore disponibilità per i piani alti senza spendere per potenziare la caldaia; in aggiunta si incoraggia il risparmio in quanto la spesa totale del riscaldamento si ripartisce per il 30% (quota fissa) su tutti ed il resto in proporzione alle calorie prelevate da ognuno. Si applica l' equo concetto: "meno consumo, meno pago".

In Nazioni avanzate come Germania, Austria, Paesi del Nord Europa sono obbligatori da 10 anni, ormai collaudati e, secondo tecniche di elevata precisione. Anche nella ricca Svizzera, sfarzose banche ed uffici pubblici adottano questo sistema. In Italia tale sistema stenta ad attecchire per ignoranza. Insomma i ricchi svizzeri prestano attenzione al risparmio, le persone comuni invece tendono a "fare gli americani". I ricchi salvaguardano e sostengono il valore del loro immobile (mantenendo la classe energetica alta); gli altri invece scialacquano aprendo le finestre preferendo assistere alla graduale svalutazione del loro l' immobile che finirà in classe bassa con deprezzamento del 30-40% rispetto ai valori di qualche anno fa.

Fra l'altro è certo per mille e più ragioni che il sistema di riscaldamento centralizzato con contabilizzazione del calore è più conveniente rispetto all' impianto autonomo. A comprova la Regione Piemonte autorizza le nuove costruzioni solo se munite di impianto centralizzato e contabilizzazione.

Il posizionamento di valvole e contabilizzatori viene eseguito in un paio d'ore senza rompere o sporcare; Il conta calorie viene sigillato per evitare manomissioni; sul display il condomino può giornalmente monitorare i suoi consumi e verificare a posteriori il corretto addebito ; la rilevazione viene fatta "via radio" senza bisogno che il letturista entri in casa. E' statisticamente provato che sollecitando l'interesse (meno consumo, meno pago) il risparmio della spesa di riscaldamento si attesta attorno al 20%-30%, e più se trattasi di seconde case; Il ragionamento è semplice: se mi assento per fare spese ruoterò il termostato applicato sulla valvola su valori bassi. Stessa cosa quando vado in vacanza a Natale o se mi assento per il fine settimana; oppure se sono assente tutto il giorno per motivi di lavoro ; se invece resto in casa avrò cura, durante il giorno di abbassare la temperatura nelle camere da letto, e viceversa durante il riposo notturno. Le ditte fornitrici migliori sono quelle Tedesche (Techem, Simens, etc.) in quanto, come detto, in Germania (ed in Austria) da un decennio vige l'obbligo di posizionamento di queste apparecchiature e pertanto le società fornitrici hanno rodato il sistema e maturata esperienza.

Ma approfondiamo i vari aspetti del problema in maniera compiuta:

La contabilizzazione

Su tutti i corpi radianti viene installato un contatore di calore elettronico che consente di rilevare il consumo di ogni termosifone. L'installazione è molto semplice e l'intervento, pur necessitando di tecnici specializzati, è veloce e non necessita di lavori di muratura o cablaggi. Negli impianti di ultima generazione i contabilizzatori hanno al loro interno una radio trasmittente che ne permette la lettura anche dall'esterno dell'unità immobiliare.

La contabilizzazione del calore consiste in un sistema tecnologico, come detto ampiamente utilizzato (in Svizzera, Germania, Austria,Pesi del Nord Europa) nei condomini con impianto di riscaldamento centralizzato permette di regolare autonomamente la temperatura in ogni unità immobiliare e suddividere le spese in proporzione a quanto ciascuno consuma. In questo modo si ottiene un risparmio sul consumo di combustibile compreso tra il 20% e il 30% l'anno. L'intervento è possibile anche negli edifici di vecchia costruzione, con un costo complessivo che si aggira sul migliaio di euro per unità immobiliare ed è proporzionale al numero di termosifoni. Per l'installazione è necessaria una delibera condominiale che a maggioranza semplice disponga congiuntamente l'installazione e l'adozione in tutto il condominio dei seguenti prodotti e servizi.

Secondo il Tribunale di Roma (autorevole sentenza n.39236/2000) è sufficiente la maggioranza semplice degli intervenuti, quorum assai basso giustificato dal fatto che l' applicazione di sistemi di contenimento ha elevata rilevanza sociale. In assurdo secondo il Tribunale di Roma se su 100 condomini solo 5 partecipano all'assemblea e di questi 3 sono favorevoli a valvole e contabilizzazione la delibera è valida e se trascorrono 30. giorni senza opposizione, diviene esecutiva.

La Termoregolazione

Su tutti i corpi radianti si installa una valvola termostatica graduata e ruotabile che permette la regolazione della temperatura ambiente. La valvola raffredda il termosifone qualora l'ambiente abbia raggiunto la temperatura programmata e lo riscalda di nuovo quando necessario. Nel complesso del condominio questo meccanismo diminuisce la quantità di acqua in circolazione nell'impianto, diminuendo l'attività della caldaia e determinando il risparmio energetico (in modo analogo ad una pentola da cucina che si scalda prima quando è riempita a metà).

L'adeguamento della centrale termica

Per regolare le variazioni di pressione dovute all'apertura e alla chiusura delle valvole termostatiche ed evitare conseguenti sibili e rumori che si manifestano in alcuni casi, è consigliabile l'installazione in centrale termica di una pompa a pressione variabile. In alternativa, per gli impianti più piccoli, è sufficiente l'installazione di una valvola di sovrapressione.

La ripartizione delle spese

Al termine della stagione le spese condominiali di riscaldamento sono ripartite tra le unità immobiliari in proporzione alle letture dei contatori di calore. Una parte minoritaria della spesa, a discrezione del condominio (in genere il 30%), continua ad essere suddivisa secondo i millesimali generali , a compensazione dei costi comuni e delle dispersioni di calore dell'impianto di riscaldamento.

Detrazione Fiscale e finanziamento

La spesa può beneficiare della detrazione fiscale del 36% da vantare nel modello 730 o Unico. L' amministratore condominiale intelligente potrebbe concordare con una Banca Popolare un prestito a tassi contenuti a favore dei meno abbienti da rimborsare in misura pari al risparmio presunto. Se per esempio la spesa dell'anziano si attesta sui 1000 euro annui e con le valvole si ridurrà a 700, significa che l'anziano senza sforzo potrà disporre di 300 euro annui per rimborsare un piccolo prestito bancario negoziato ad un tasso favorevole. Finito di pagare il piccolo prestito senza scossoni ai propri ritmi di spesa, fruirà costantemente del risparmio di 300 euro. Inoltre se per bisogno vorrà vendere troverà più facilmente dei compratori.

Ennio Alessandro Rossi, commercialista esperto problematiche della compravendita immobiliare
studiorossi.ennio@virgilio.it

Proposta d'acquisto, non sempre vincolante come contratto preliminare

2009-04-21T19:30:00Z

Commento alla sentenza di Cassazione civile n. 8038/09 depositata in data 2 aprile 2009

Oltre ai ben noti problemi interpretativi, di cui la sentenza in commento è uno specchio, è frequente che, nelle trattative, specificamente inerenti il settore immobiliare, le parti non abbiano piena consapevolezza del valore attribuibile alla 'proposta d'acquisto', che oscilla tra contratto preliminare e c.d. puntuazione.

Con la pronuncia in commento, la Suprema Corte ha statuito che, in tema di compravendita immobiliare, con la proposta d'acquisto, sebbene essa sia irrevocabile, non emerge necessariamente l'obbligo di acquistare l'immobile. La fattispecie si concretizza allorquando le parti, in procinto di porre in essere un negozio giuridico, quale quello della compravendita, si trovano nella fase antecedente la stipula del preliminare, e, il futuro acquirente formalizza la propria offerta d'acquisto, limitandosi a offrire l'importo del caso, senza alcuna consegna di denaro.

Conseguenza di tale circostanza è una sorta di preliminare al contratto preliminare, il quale, secondo il Giudicante, non avrebbe alcun effetto vincolante. Si legge, infatti, in Sentenza: "correttamente, quindi, nella sentenza impugnata, esclusa la validità dell'accordo raggiunto dalle parti, ha ritenuto che esse si trovassero, in relazione al futuro contratto preliminare, nella fase delle trattative, sia pure nello stato avanzato della puntuazione, destinata a fissare, ma senza alcun effetto vincolante, il contenuto del successivo negozio".

Vieppiù, non è possibile configurare, in fase di trattativa, una clausola penale sulla caparra. Essa, se prevista, sarebbe nulla per mancanza di causa, poiché riferita ad una responsabilità aquiliana (extracontrattuale), e non contrattuale, dal momento che, di contratto, ancora non si può parlare!

Nella fattispecie in esame, spiegano i Giudici della Suprema Corte, non emerge quel collegamento strumentale, esistente, ai sensi dell'art. 2932 c.c., tra contratto preliminare e contratto definitivo, destinato a realizzare effettivamente il risultato finale perseguito dalle parti (cfr. Cass. Civ., 2518/08, 10394/08 e 9970/08). Infatti "riconoscere come possibile funzione del primo anche quella di obbligarsi... ad obbligarsi a ottenere quell'effetto, darebbe luogo a una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l'ordinamento giuridico, ben potendo l'impegno essere assunto immediatamente: non ha senso pratico il promettere ora di ancora promettere in seguito qualcosa, anziché prometterlo subito".

Tra le funzioni del contratto preliminare, quindi, non può, essere riconosciuta quella di porre in essere un' obbligazione su di una successiva obbligazione avente ad oggetto un effetto determinato.

Sebbene nella fattispecie di cui trattiamo la fase delle trattative fosse avanzata, i Giudici della Cassazione hanno riconosciuto, nella proposta d'acquisto fatta, una semplice puntuazione, priva, pertanto, di effetti obbligatori per il promissario acquirente, e destinata a esclusivamente a fissare il contenuto del successivo negozio, ovverosia del contratto preliminare.

AVV. ALBERTO RINALDI
Avvocato in Milano
avv.alberto.rinaldi@rinaldilex.it